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没有经过明确授权的买卖行为有效吗?父母未经同意卖子女房产有效吗?

2022年2月11日  台州专业合同纠纷律师   http://www.vdldldlaw.com/

张辉律师台州专业合同纠纷律师,现执业于浙江君安世纪(台州)律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

没有经过明确授权的买卖行为有效吗?

在房屋买卖、公司采购等买卖活动中,因双方疏忽、出卖人具有的特殊身份等原因,导致没有经过明确授权的买卖行为时常发生。这种没有经过明确授权的买卖行为有效吗很多购买方在事后都有这种担心,事实上,这种购买行为是有很大风险的,可能有效也可能无效,对购买人而言相当不利。


没有明确授权的买卖行为,经权利人确认的有效


生活中,没有明确授权的买卖行为在各行各业中都有发生,常见的就有二手房买卖。但是没有明确授权的买卖行为,以及因此而签订的买卖合同等,通常都是属于效力待定的。当权利人追认的,买卖行为有效,买卖合同有效;当权利人不予追认的,买卖行为一般无效,所达成的买卖合同无效,权利人可以撤销买卖合同。


例如二手房买卖,通常都会涉及到夫妻间共同财产问题,夫妻间任何一方出卖二手房的,原则上都需要另一方书面的授权委托书,但实践中,时常出现丈夫或妻子一方出示夫妻双方身份证件、户口本、房产证等资料时,买受人就会与其签订二手房买卖合同的情形。


这种情况下,若另一方通过明示或默示的方式认可二手房买卖合同的,合同有效,双方都应遵守合同约定;若另一方不认可二手房买卖合同效力的,那么合同就无效。


所以说没有明确授权的买卖行为,对买受人而言有很大的风险,通常都必须经过权利人的确认,才能发生效力。


当然了,在买受人知悉行为人没有明确的代理权后,可以在合理期限内催告权利人确认合同效力,或在权利人确认前,单方撤销买卖行为及相应的买卖合同。若因此遭受的损失的,可以要求行为人承担相应的赔偿责任。


买受人有理由相信行为人有权作出买卖行为的,买卖行为有效


一般情况下,权利人都可以根据自身实际追认没有明确授权的买卖行为是否有效,但是在买受人有理由相信行为人是有权作出买卖行为的时候,买卖行为有效,权利人不得擅自撤销,且应该履行因此而达成的买卖合同,否则需要承担相应违约责任。


如上述二手房例子,尽管没有另一方的书面授权协议,但其知悉或参与到二手房买卖中,那么二手房买卖行为就是有效的,另一方不得撤销二手房买卖合同。若对方不履行二手房买卖合同的,买受人可以到法院起诉,要求继续履行合同,赔偿损失等。


值得注意的,买受人必须是有证据能证明其是“有理由相信”的,否则权利人依然可以不追认该买卖行为有效。


若因没有明确授权的买卖行为发生纠纷的,尤其是涉及房屋、车辆等价值高、金额大的买卖行为时,我们建议最妥当的是委托专业的委托代理合同律师协助处理,该索偿的索偿,该起诉的起诉。



父母未经同意卖子女房产有效吗?

在中国的家庭中,父母往往会为我们的事情出谋划策甚至为我们决定考取哪个学校、学哪个专业甚至婚姻的对象。但有时父母也并不是具有所有的权利,例如父母是否有权利在子女不知情的情况下,将在子女名下的房产卖掉


根据我国法律的规定,效力待定的合同主要有以下三类:


1、限制民事行为能力人订立的合同,必须经法定代理人追认后,该合同有效。但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。


2、无代理权人以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力。


3、无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。


由此可见,父母未经子女同意卖掉其名下但房产,应该属于无权代理。因为父母并不是房子的所有人,其卖房屋的行为属于无权代理。因无权代理订立的合同属于效力待定合同。


在这种情况下,子女在得知后,可以做出以下两种决定:


1、可以对无权代理合同予以追认的,那么合同有效。


子女作为被代理人,若在得知父母将其名下的房子卖掉之后,对相对人,即买方追认的话,那么这份房屋买卖合同有效的。


应该注意的是,无权代理的追认期限为一个月之内。


2、可以不对无权代理合同予以追认的,那么合同无效。


子女在得知该房屋买卖合同后,若是不同意卖房,可以不追认,此时合同不对其发生效力,合同产生的后果由父母进行承担。


拒认的做出没有期限的要求,如果被代理人明示追认,就不存在拒认问题;如果被代理人在法定期限内未做表示,期限届满后视为拒绝追认,拒认发生法律效力。


最后,无权代理在我们生活中并不少见,这损害了财产所有人的权利,应该予以重视。在实践过程中,可能会出现子女拒绝追认,但相对人主张合同有效要求执行的情况,此时若是协商不成,可以咨询相关律师,维护自己的合法权益。




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